说说德国的房子

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说说德国的房子

说说德国的房子

@牛叔:说说德国的房子

据德国联邦统计局 (Destatis) 报告,德国一共 8300 万人,按家庭记是 4150 万个家庭,其中单身家庭 1750 万。2020 年家庭平均月均毛收入 4715 欧元,可支配收入(税后加上各种转移支付、补贴)3618 欧元,其中每月家庭消费者支出平均为 2,507 欧元,较上年下降 4%。其中住房和能源支出占比 37%,食品饮料等支出占比 15%。交通成本占比 13%。月均其他费用支出 2049 欧元(各种补充保险、其他税项、贷款利息支出)。家庭平均净资产约 16.3 万欧元,平均负债 2.9 万欧元。

讲完收入和支出基本情况后,重点聊聊住房吧。德国家庭自有房屋率一直在 45% 上下,超过一半的人一辈子都在租房。按照统计局统计全德国实际拥有住宅 4300 万套,也就是说有 2000 多万套房子集中在私人(64%)、资本(36%)手中用于出租。大城市的房租租赁比例都超级高,比如柏林 86%、汉堡 77% 的家庭是租房的。光德意志住宅(Deutsche Wohnen)一家私人公司在柏林就有大约 11.5 万套住宅在出租。按照统计数字,德国家庭房租占可支配收入比例为 27% 左右,大城市甚至会高达 35%.

说到为啥那么多人愿意租房,核心原因可能还是整个德国城乡差别不大,而且是完全去中心化的,8000 多万人分布在全国各地,没有明显的经济中心和人口聚集地,人口最多城市城市柏林也就 300 多万,其次是汉堡和慕尼黑,分布才 175 万人和 150 万人,科隆勉强还有 100 万人,第五大城市法兰才 80 万人。各种各样的公司分布在大小城镇里,世界 500 强可能在一个名不见经传的小镇。德国人从学校毕业后,因为追求各种各样的工作机会,可能会不停搬家,买房自然就限制了寻找新机会。

第二个原因是德国法律对租客利益保护得算比较好,房东无故不得解除租约,不得随便涨租金等等。房子基本上是冷租,也就是一个空房子,租客要自己买家具、厨房等设备,跟收拾自己家差不多,然后所有的使用费水电气取暖物业费等等都是租客承担。

前面两个原因大家都认可的原因,后面其实还有一个原因在于现在的年轻人其实很难买得起房子了。前面讲了收入情况,那再讲下最近几年的房价涨幅吧。疫情之前的十多年其实也是德国房价起飞的时间,伴随着欧洲低利率环境和英国脱欧刺激,07 年到 2019 年全德房价指数翻倍,几个大城市的房价翻倍有余。疫情的两年再次让房价飙升,两年再涨了 20-30% 不等。根据德国地产代理协会 (IVD) 的报告,2021 年,德国住宅每平米价格平均高达 3,140 欧元,同比 2020 年增长了 14%。慕尼黑的公寓均价已经超过一万欧元一平米,其他几个主要城市均价为 7000 欧元左右。其实在德国只要不买房,十年也白忙。以法兰克福华人较为集中的一个新区 RIEDBERG 为例,10 来年前刚刚开发时候,公寓价格 3000 欧都不好卖,现在 8000 欧开盘有人抢。朋友买个联排去年 9 月交房是 90 多万,同一开发商同一户型 12 月开盘直接叫价 135 万。

买不起房,那就继续租吧。普遍认为是这些年租房其实也是越来越贵的。因为房租总趋势是跟着房价涨的,房东总有各种各样的理由来规避那些所谓的法律,比如房东给房屋翻新下、重新添置点设备,租金不就起来了?甚至有房东以需要自住为理由跟房客商量搬走,然后加价重新租出去,又能如何?慕尼黑 2021 年的房租涨幅为 3.5%,处于中游地带,涨幅最低的大城市则是斯图加特,仅上浮了 1.7%。至于其余几座大城市,杜塞尔多夫和汉堡分别上涨了 2.9%,法兰克福为 4.5%,科隆则为 5.4%。

全德存量房的平均租金每平方米 7.33 欧元,新房租金普遍在 10 欧元每平,几大都市圈的租金基本上在 12-18 欧元一平米。慕尼黑房租最贵,租 60 平米或者 100 平米的典型单身、家庭公寓租金分别要 1500 欧元和 2300 欧元左右。法兰周边租个 100 平米左右的房子还算可以接受,1300 欧元左右,市里 1500-1600 欧。。。别忘了这是冷租的租金,水电气取暖物业费还要自己负担。这些都算下来,所有的年轻人基本上都是月光没毛病。能鼓起勇气存钱,零首付去买房的还是对自己特别有信心的。

大体讲完了哈,你们体会我这样的租房一族有多么不容易了吧。

               
 
版权声明:小蟹 发表于 2022-03-27 15:09:37。
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